江苏常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（试行）

常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（试行）
 
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等法律、法规和有关规定，制定本细则。
第二条 在本市国有土地上，从事房屋征收评估（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。
第三条 征收评估的对象为征收范围内经现场查勘认定的被征收房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。
第四条 征收评估目的统一表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。
征收评估的时点为房屋征收决定公告之日。
征收评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第五条 被征收房屋的类似房地产的市场价格是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产市场价格。类似房地产市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内的土地使用权的价值。
类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。
第六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。 两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则
第七条 被征收房屋分为住宅和非住宅两类，其中，住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分为营业用房和非营业用房两类。营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法场所；非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。
第八条 市区住宅和非营业用房根据所处的位置划分为不同的区位等级，市区营业用房根据所处的位置划分为不同的路线等级。具体划分参见附件一、附件二。
第九条 征收评估采用市场比较法、收益法、成本法等方法进行，其中住宅房屋应采用市场比较法，非住宅房屋在无法适用市场比较法时也可以采用收益法、成本法。
被征收房屋适用基准价格修正方式评估，其基本公式为：
被征收房屋评估价格V=V0´K
V0为基准价格，对住宅和营业用房是标准房屋基准价格，非营业用房是分区基准价格；
K为市场比较修正综合系数。
第十条 基准价格是被征收房屋市场化评估价格的基础。住宅和非住宅中的营业用房的基准价格以设定的标准房屋的市场评估价格为基础；非住宅中的非营业用房主要按照各分区内不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定分区基准价格。非住宅中的非营业用房的基准价格以市场比较法为主，结合收益法、成本法等方法测算得出。
第十一条 征收评估的价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第二章 住宅房评估
第十二条 成套住宅的评估价格测算的技术路线为：
1．确定评估基准。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。
2．测算基准价格。采用市场比较法评估出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为：
标准房屋比准价格Vj = 可比实例价格VS ×(k)100100100×2×× (k1)(k31)(k32)100
1n标准房屋基准价格V0=åVj （n为可比实例数，n≥3） nj=1
标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。
由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该k1—交易情况修正系数，
系数取100。
该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格k2—交易日期修正系数，
信息确定。
为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，k31—实体因素修正系数，
该系数确定参见附件六。
k32—区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。
3．确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。
其计算公式为：
被征收房屋评估价格Vi = 标准房屋基准价格V0 × (Ki31)(Ki32)× ×F 100100
Ki31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的实体因素修正
系数，该系数确定参见附件六。
Ki32—区位因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的区位因素修正
系数，该系数确定参见附件六。
F—楼层系数，按首次买卖或房改优惠购房时所对应的楼层系数进行调整或按附件六中成套房楼层系数表确定。
成套住宅的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的非成套住宅的评估价。
第十三条 非成套住宅的评估价格测算的技术路线为：
1．确定评估基准。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。
2．测算基准价格。采用市场比较法评估出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为：
标准房屋比准价格Vj = 可比实例价格VS ×(k)100100100×2×× (k1)(k31)(k32)100
1n标准房屋基准价格V0=åVj （n为可比实例数，n≥3） nj=1
标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。
由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该k1—交易情况修正系数，
系数取100。
该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格k2—交易日期修正系数，
信息确定。
为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，k31—实体因素修正系数，
该系数确定参见附件六。
k32—区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。
3．确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。
其计算公式为：
被征收房屋评估价格Vi = 标准房屋基准价格V0 × (Ki31)(Ki32)× ×k4 100100
Ki31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的实体因素修正
系数，该系数确定参见附件六。
Ki32—区位因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的区位因素修正
系数，该系数确定参见附件六。
k4─非成套综合修正系数0.98。
第十四条 阁楼高度（指阁楼楼面与屋面之间的净空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面积乘以阁楼最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以
2.2米计算）与檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面积乘以重置价的
1.5倍进行补偿。
阁板与室内地坪净高低于2.6米的，以阁楼高度抵冲层高不足部分后计认阁楼高度。无法上人居住使用的阁楼、浮阁和自征收范围确定之日起搭建的阁楼均不计算。
第三章 非住宅房评估
第十五条 非住宅中的营业用房的评估价格测算的技术路线为：
1．明确路线等级。营业用房的路线等级参见附件二。
2．测算基准价格。营业用房的基准价格采用市场比较法、收益法评估出“标准房屋”的基准价格。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。
（1）采用市场比较法评估，应当选择与被征收房屋或土地的合法用途相同的可比案例，并综合比较房地产的成新、商业繁华程度、临街状况、房屋进深、结构、层高等因素，按照《房地产估价规范》的要求进行评估。
（2）采用收益法评估时,一般采用稳定、无限期收益情形测算，计算公式如下：
V=a/r
其中V为标准房屋的基准价格，a为标准房屋年净收益，r为资本化率。 a一般采用客观年租金收益修正计算。客观年租金是指相同或类似地段，正常出租、价格相近的营业用房平均租金收益水平。年净收益为客观年租金扣除维修费、管理费、保险费、税金及空置和收租损失等因素而得。
r应采用营业性房屋社会平均资本化率。资本化率的求取方法采用安全利率加风险调整值法，以安全利率加上风险调整值作为资本化率，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
3．确定评估价格。各被征收房屋分别与确定基准价格对应的“标准房屋”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。
其计算公式为：
被征收房屋评估价格Vi =基准价格V0×ki31 100
ki31—实体因素修正系数，系数确定参见附件七。
营业用房的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的办公用房的评估价。
第十六条 非住宅中的非营业用房的评估价格测算的技术路线为：
1．明确区位。非住宅非营业用房区位参见附件一。
2．确定基准价格。非住宅非营业用房基准价格参见附件三。
3．确定评估价格。各被征收房屋分别与确定区位基准价格对应的“标准房屋”进行时间因素、房地产实体状况因素、房地产区位状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。
其计算公式为：
被征收房屋评估价格Vi = 区位基准价格V0 ×kkk2×i31×32 100100100
该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格k2—时间因素修正系数，
信息确定。
ki31—实体因素修正系数，系数确定参见附件八。
k32—区位因素修正系数，系数确定参见附件八。
第四章 其它评估
第十七条 获得市级以上荣誉称号的名店、名品所在的营业用房，其基准价格增加5%。 第十八条 对经规划部门同意，按统一规划、设计、建造的土地性质为出让的营业用房，标准房屋土地性质为划拨的其基准价格增加30%，标准房屋土地性质为出让的基准价不增加；土地性质为出让的办公、医疗、教育等非营业用房基准价格增加10%。
第十九条 被征收底层营业用房距离高等级路线在0-15m(含15m)的，其基准价格增加10%；距离高等级路线在15-30m(含30m)的，其基准价格增加8%；距离高等级路线在30-50m(含50m)的，其基准价格增加5%；距离高等级路线在50m(不含50m)的，其基准价格不再增加。
被征收底层营业用房两面临街(两面以上临街，按两面临街计算)的，次临街面宽未达到主临街面宽的50%的，其基准价格增加5%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的50%，不足100%的，其基准价格增加10%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的100%的，其基准价格增加15%。
被征收底层营业用房同时符合前两款规定的，其基准价格只可按其中一种规定进行修正；第二层及以上的营业用房不适用前两款规定。
第二十条 取得工商营业执照并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定评估：
1．明确路线等级。路线等级参见附件二。
2．测算基准价格。基准价格采用市场化评估原理评估出“标准房屋”的基准价格。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。
3．确定评估价格。
(1) 1990年4月1日前取得工商营业执照，并持续营业至政府作出房屋征收决定之日的，按照确定的基准价格进行评估。
(2) 1990年4月1日以后取得工商营业执照，并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的，按以下公式计算：
评估价格=基准价估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）评估价格×（1-营业年限权重）
营业年限权重=（征收年份-取得营业执照年份）/（征收年份-基准年份1990） 第二十一条 采用成本法评估的，应当采取房地分别评估的方式，评估出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件十二、十三。房屋折旧可以成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，也可使用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。
第二十二条 国有土地使用权证载明的土地使用面积大于被征收房屋建筑面积且有围护、独立使用部分的补偿金额为：“地大于房”的土地面积 ×土地区位基准价格（单价）
土地区位基准价格（单价）参见附件九。
第二十三条 未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
第二十四条 凡征收评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独评估。
第二十五条 征收评估中，室内装饰装修部分为独立的专项性质评估作业。测算中涉及的装饰项目重置价格综合单价、综合成新率等指标的取值，均视评估具体情况，参照本细则附件十、十一的规定选取。
第五章 附 则
第二十六条 本细则未能涵盖的其它征收评估情况，按市建设部门会同有关部门提出的意见处理。
第二十七条 武进区、新北区区位划分及非住宅中的非营业用房基准价格、土地区位基准价格由区建设、物价、房管、国土等部门参照本细则拟定并报市建设、物价、房管、国土等部门批准后执行。
各辖市可参照本细则，结合本地实际情况制定具体细则。