农村城镇化进程中涉房产纠纷调研报告

文/居惠林 李霆

来源/昆山市人民法院

我国经济社会经过改革开放几十年以的发展，进入社会转型期，农村城镇化是社会转型期的一个显著特征。农村城镇化的进程正在从我国东部沿海地区向内地扩展。江苏省昆山市地处江苏省的东大门，东依国际大都市上海，西邻人间天堂苏州，素有“江南鱼米之乡”美称。从1989年撤县建市以来，昆山实现了从一个传统的农业县到一个拥有国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区、综合保税区的现代城市的转变。过去十多年的时间里，昆山的农村城镇化建设在这里开展得如火如荼，随着经济社会的转型，许多新情况、新类型的民商事纠纷出现，给当地的司法审判提出了更高的要求。

本文以昆山市人民法院花桥法庭辖区涉房产纠纷案件（2008年至2014年）为样本，总结分析审判实践中的新情况、新问题，希望能起到交流审判经验，与其他房产相关管理部门沟通，化解城镇化过程中涉诉房产纠纷。昆山法院花桥法庭于2008年设立,主要受理昆山市花桥镇、陆家镇区域内诉讼标的在500万元以下的各类民商事纠纷案件。

近几年，花桥法庭辖区的花桥镇、陆家镇农村宅基地房经历大规模的动迁安置，同时，当地镇政府招商引资，发挥地理优势，吸引房地产开发商投资建造商品房。因此，花桥法庭辖区涉诉房产纠纷主要体现在两个方面：第一，农村动迁安置房屋涉诉民事纠纷；二、商品房买卖合同涉诉民事纠纷。

第一部分 农村动迁安置房屋涉诉民事纠纷

民事法律和民事审判的首要目的在于定纷止争，以动迁安置房的取得、物权确定、产权流转为逻辑，相关案由包括：1、动迁安置补偿合同纠纷，2、离婚纠纷中涉及动迁安置房财产分割、3、分家析产、确权纠纷，4、涉动迁安置房的继承权纠纷、遗赠纠纷、5、房屋（动迁安置房）买卖合同纠纷。（见表一2008年-2014年花桥法庭受理的与动迁安置房涉诉案件数量和分类，2008年的数据是从花桥法庭2008年6月30日设立时计算）。

一、农村房屋动迁安置补偿合同纠纷

1、农村房屋动迁安置补偿合同的法律依据以及补偿方式

农村房屋动迁安置补偿合同的法律依据为，《宪法》及《物权法》等相关规定。根据以上法律规定，农村动迁安置补偿方式一般有两种，第一种是以一笔动迁补偿款货币补偿。农村房屋动迁补偿款由宅基地区位补偿价（宅基地使用权补偿价）、被动迁房屋重置成新价以及过渡补偿费、动迁奖励等，计算公式为：房屋动迁补偿价款=宅基地区位补偿单价×宅基地面积+被动迁房屋重置成新价+过渡补偿费+动迁奖励等。宅基地区位补偿单价以及房屋重置成新价的标准由政府部门出具行政文件规定。

考虑到宅基地房是农民最重要的生活资料，为了保障民生，保障被动迁农民的居住条件，通常采取的都是第二种补偿方式：政府动迁部门与被动迁农村房屋的一户签订房屋动迁安置补偿协议，该协议中约定，被动迁人可以以其房屋动迁补偿款置换动迁安置房，被安置的动迁安置房亦作价相结算，房屋动迁补偿款较高的，由动迁部门交付动迁安置房并给予现金补偿，动迁安置房作价高的由被动迁人补足差价。当然农村每一户可以获得的安置房套数与面积、动迁安置房的结算价格均由政府出具行政类文件予以确定。动迁安置房的结算价格一般远远低于市场价格。昆山市花桥法庭辖区几个镇区基本上就是采取这种方式。通常，农村宅基地房居住的一户通过与动迁部门签订动迁安置补偿协议可以被安置两套以上的动迁安置房。

2、农村房屋动迁安置补偿合同纠纷是否可作为民事案件受理

实践中，在农村房屋动迁安置补偿合同签订过程中有以下几类纠纷：其一、被动迁人认为动迁不是基于公共利益，或者认为动迁补偿标准太低，拒不签订动迁安置补偿合同；其二、政府动迁部门与被动迁人达成动迁安置补偿协议后，被动迁人不按照协议的约定补交差价款，其三、签订动迁安置补偿合同时，未通知到所有的产权人或被动迁户有离婚、继承、分家等情况时，产权人的情况难以调查清楚，遗漏通知的产权人不认可其他家庭户代表签订的动迁安置协议，并要求其作为被动迁安置人重新签订动迁安置补偿合同。

从司法审判层面上，最高人民法院对动迁安置补偿纠纷可否纳入民事诉讼案件范围已经做出解释与批复。对照以下三份文件相关规定，应该是比较清楚的。

最高人民法院关于受理房屋动迁、补偿、安置等案件问题的批复（1996年7月24日法复（1996）12号），公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政部门依职权作出的有关房屋动迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院起诉的，人民法院应当作为行政案件受理；动迁人与被动迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题依法向人民法院起诉的，人民法院应当作为民事案件受理。

最高人民法院2005年8月1日法释（2005）9号，动迁人与被动迁人或者动迁人、被动迁人与房屋承租人达不成动迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋动迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。

最高人民法院另外在2007年以回复发函的方式（<2007>民立他字第54号函）确认，在动迁安置补偿过程中，当事人之间达成了动迁安置补偿协议，仅就协议内容发生争议的，人民法院应予（作为民事案件）受理。

3、农村房屋动迁安置补偿合同纠纷审判实践中的问题

立案审查后，法院以房屋动迁安置补偿合同案由受理，审判实践中，审查按照动迁人与被动迁人平等民事主体之间民事合同关系，包括合同成立和生效的要件、合同履行、违约责任的承担等。从昆山市人民法院花桥法庭审判实践经验来看，主要有两类纠纷：一类是是政府动迁部门在与被动迁人签订房屋动迁安置补偿协议后，起诉被动迁人履行迁让被动迁房屋、补交结算差价款的义务；第二类是签订动迁安置补偿协议时，作为被动迁人的一户中遗漏了其他产权人，该遗漏的产权人不认可之前动迁协议的内容，并要求其作为被动迁安置人重新签订动迁安置补偿合同。

针对第一类纠纷，若房屋动迁安置补偿协议中被动迁房屋一户中所有家庭成员（产权人）均签字确认，法院在依法确认房屋动迁安置补偿协议无其他违反法律法规情形，并依法认定协议有效的前提下，应当判决被动迁人履行迁出被动迁房屋、补交结算差价款的合同义务。

针对第二类纠纷在审判中应当引起重视。农村房屋动迁安置补偿合同中一方民事主体是政府动迁部门，另一方民事主体基本上是以农村宅基地住房一户中享有房屋产权的家庭成员。根据我国农村地区的习惯，签订动迁安置协议时，往往是一户内的一位男性家庭成员（往往是户主）代表所有家庭成员签订动迁协议。当被动迁宅基地户的家庭成员之间若遇到离婚、继承、分家析产等情况时，产权人确实难以确定，或者家庭成员中的产权人之间存在矛盾时，其他未签字的家庭成员往往又会以无权代理、不知晓动迁安置补偿协议的具体内容为由否定动迁协议的效力，向法院提起诉讼。

笔者认为，对第二类纠纷按以下方式处理比较妥当。遗漏的产权人不追认，不认可动迁安置补偿协议的，法院应当审查动迁安置补偿协议的签订，分以下两种情况：1、若在协议上签字的产权人的意思表示构成对该遗漏产权人的夫妻表见代理（《婚姻法解释一》第十七条）或者一般表见代理（《合同法》第四十九条），则该遗漏的产权人仍应当受动迁安置补偿协议约束，该遗漏的产权人可以向签字的产权人提起析产或者侵权之诉。2、若在协议上签字的产权人的意思表示既不构成构成对该遗漏产权人的夫妻表见代理也不构成一般表见代理，则该遗漏的产权人仍不受动迁安置补偿协议约束，应当可以要求撤销原动迁安置补偿协议，重新与动迁部门签订动迁安置补偿协议。一般说来，遗漏的产权人提起撤销之诉应当在动迁安置补偿协议尚未履行时提出。若动迁安置补偿协议已经履行完毕（即原宅基地房屋已经被拆除，新的动迁安置商品房或者补偿款已经交付），遗漏的产权人提起撤销之诉不仅使得已经完结的动迁安置事项重新处于不确定状态，而且被遗漏的产权人使胜诉也难以从动迁部门获得更多的动迁安置利益（因为总动迁安置利益是根据被动迁的房产及宅基地补偿计算，被安置的产权人增加，并不会增加动迁安置利益，况且动迁安置的整个过程已经结束）。因此，遗漏的产权人向其他被动迁产权人提起析产或者侵权之诉才是维护利益的最佳方式。

4、给政府动迁部门的相关司法建议

为了避免房屋动迁安置补偿合同效力存在瑕疵，政府动迁部门应当将动迁事项和具体的动迁安置补偿标准告知一户所有的家庭成员，签订动迁安置补偿协议的时候应当获得一户所有家庭成员同意的意思表示。

建议之一：动迁部门在动迁的时候明确告知一户内所有的家庭成员都是动迁合同的主体，如果委派一位家庭成员签字，这位家庭成员应当有除他之外其他家庭成员的书面授权委托书。

建议之二：若被动迁宅基地户的家庭成员之间存在离婚、继承、分家等情况，农村宅基地房的产权难以确定时，动迁部门在签订动迁协议时应当询问该宅基地房现在所有的产权人情况，由相关产权人出具继承、分家析产、离婚协议或判决中对房屋产权分割情况的书面证明。

建议之三：动迁部门对农村宅基地房的产权人有疑义或其他人提出异议时，应当在当地基层村组织的协助下，进行更进一步调查，确保与其签订动迁安置补偿协议的民事主体包含了所有的产权人，避免出现遗漏被动迁房屋的产权人引起的合同效力瑕疵。

二、涉及动迁安置房的确权、离婚财产分割、分家析产纠纷、继承遗赠纠纷

动迁安置房是农民安生立命的财产。当动迁户内家庭成员关系和谐时，可以通过协议或者公证的方式确定每套动迁安置房的物权归属。而当动迁户家庭关系不和谐，面临分家析产、或者离婚财产分割的情况，或面临继承、遗赠等情况，房产之争容易引发诉讼。

1、动迁安置房的产权归属原则上应结合动迁政策及原农村宅基地房屋的权属予以认定

各地动迁政策不一，主要有以下两种方式（或两种方式相结合），其一，以被动迁人宅基地使用权、宅基地上住房及建筑物分别进行作价（还包括少部分的过渡安置费、搬迁奖励等），与被安置的动迁安置房作价相结算；其二，按被动迁户人数，给每一人确定动迁安置房屋面积指标。因此动迁安置房的产权归属取决于被动迁房屋宅基地使用权、以及宅基地上住房及建筑物产权归属以及家庭人员数目。其中，农村宅基地房的产权归属以及宅基地使用权的产权归属是亟需明确的问题。

（1）农村房屋及建筑物的产权界定

农村房屋登记制度不完善，由于农村的生活习惯，往往几代的家庭成员生活在一户，村镇房屋登记簿上载明的产权人不一定是真正的产权人。在确权析产纠纷中法院应当进行实质性的审查，以登记的产权人为基础，结合房屋及建筑物形成的时间点，相关产权人对房屋及建筑物的出资出力情况，建房时具体如何约定、相关家庭成员在建房时的年龄及参加工作的情况予以认定。

（2）农村宅基地使用权的界定

农村宅基地使用权补偿在动迁安置协议中是一笔非常可观的作价补偿，但农村宅基地使用权的归属却是一个非常困扰人的问题。《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一户宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；第六十二条第三款：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。关于农村宅基地使用权的归属可能会有两种不同的观点，观点一，农村一户内的家庭成员（以户口为依据）共同平均享有宅基地使用权；观点二，申请宅基地建造房屋的申请人才共同享有宅基地使用权。笔者赞同第一种观点，理由是宅基地使用权虽然是一种用益物权，在广义上属于财产范围，但是根据我国《土地管理法》的规定，宅基地使用权与集体经济组织成员资格密切相关，只要是集体组织成员应当平等享有保障住房等属于基本生存权的权利。申请宅基地建造房屋后，该一户内的家庭成员可能发生变化，比如原来家庭成员死亡，新的家庭成员加入，去世的家庭成员丧失集体经济组织成员身份，自然丧失宅基地使用权，由该户内剩余的家庭成员共同享有宅基地使用权。

综上，宅基地使用权是一种特殊财产，可以通过遗嘱继承、遗赠或者法定继承转移给他人。需要指出的，宅基地上的房屋等建筑物是一般财产，可以通过遗嘱继承、遗赠或者法定继承转移给他人。

2、动迁安置房的确权、离婚财产分割、分家析产、继承遗赠纠纷中其他处理原则

根据以上农村房屋及建筑物的产权界定原则、宅基地使用权界定的原则对照动迁安置协议中的各项结算清单，可以计算出一户内各个产权人（被动迁人）所占的产权份额比率，以此作为分割动迁利益的标准。但是在审判实践中，情况会复杂的多。一户农村家庭的宅基地房屋往往可以被安置两套以上的动迁安置房中。具体分割动迁安置房财产时，一户之内家庭成员由谁获得动迁安置房;由谁获得货币作价补贴;谁拿动迁安置房的大套，谁拿动迁安置房的小套，由谁补交房屋差价款的问题，往往产生较大的争议。因此笔者认为在处理动迁安置房的确权、离婚财产分割、分家析产诉讼时，还应当考虑其他原则。

（1）优先照顾落户并生活在被动迁房屋内的产权人

农村房屋动迁是一项民生工程必须优先保证原农村集体经济组织成员的居住权。原申请宅基地的产权人以及对被动迁房屋贡献大的产权人可优先选择大套的动迁安置房；落户并生活在该被动迁房屋的其他产权人次优选择动迁安置房；其他产权人若无动迁安置房可选择，可以获得货币作价补偿。

（2）动迁安置房的分家析产中，注意保护老年人的利益

动迁安置补偿中老年人的动迁利益的保护要特别引起重视。审判中发现，在动迁安置房进行产权登记的时候，子女往往忽视老年人的权益，产权登记把老年人排除在外。而实际这些老年人对原被动迁房屋贡献更大，老年人往往只是获得动迁安置房的居住权。若子女不孝敬老人，不履行赡养之义务老人往往会老无所依。将老年人应该获得的动迁安置房登记在老年人自己名下，农村老年人养老才有经济保障。

（3）动迁安置房作价分割时，应该考虑房屋市场价值上升的因素

在动迁安置过程中，取得房屋的应当支付其他产权人的作价若完全以动迁安置协议中确定的补偿款为标准，有可能违背公平原则，应当适当考虑动迁安置房市场价值上升的因素。

三、动迁安置房屋买卖合同纠纷

一般情况下，每个动迁户能安置两到三套房屋，其自身居住需求外，有空置的动迁安置房出售或出租。另一方面农村城镇化的过程中，会吸引大量外地务工人员，他们有购买房屋的需求，在动迁安置地区往往会形成动迁安置房买卖市场，一旦产生纠纷，诉至法院，法院以房屋买卖合同纠纷案由立案受理。

从花桥法庭这几年受理该类案件的数目上看，动迁安置房买卖合同纠纷逐年上升。主要包括两类纠纷：其一，房屋买受人要求房屋出卖人按照房屋买卖合同履行交付房屋和过户的义务；其二、享有房屋产权的第三人请求撤销买受人与出卖人签订的房屋买卖合同以及确认买受人与出卖人签订的房屋买卖合同无效。

1、农村动迁安置房买卖合同纠纷产生原因

（1）房屋市场价格波动剧烈

在我国房地产宏观形势下，近几年来房屋市场价格持续上涨，出卖人往往在签订房屋买卖合同之后，眼看房屋价格上涨，心理有变化，可能会找各种理由反悔合同，不予履行交付房屋和过户义务。或者是通过其他产权人提起撤销合同之诉或者确认合同无效之诉达到反悔合同的目的。

（2）出卖房屋的动迁户缺乏起市场经济诚信意识及法治意识

房屋的出卖人是获得动迁安置房的农民，以前生活中的交易依照农村传统习惯习俗，没有建立起市场经济诚信意识及法治意识。这里并非要指责农民不诚实守信，农民们可能会觉得在房屋价格暴涨的情况下，自己当初卖房买亏了，现在要求买方给予适当补偿是合情合理的，生活经验就是这样。法律如何规定，农民们并不清楚，即使经过释法工作，也比较难改变他们心中类似于自然法的经验法则。

需要指出的是，在农村城镇化的过程中，人们市场经济诚信意识和法治意识的提高是必然要求。市场经济诚信意识和法治意识的提高固然需要普法宣传和教育，但笔者认为，在最直接切忽当事人利益的时候进行的教育最深刻有效。当事人就其纠纷诉诸人们法院时，人民法院以清晰的事实，充分说理，逻辑严密适用法律，作出判决，给当事人的法律教育肯定是“震撼”的。而且这种“震撼”会在民众中传播。若是一味地追求调解结案，很有可能起不到定纷止争的“震撼”效果。法院作为司法裁判机关，应目光长远在看到判决不仅解决个案纠纷，对于其他类似纠纷都有正面指导意义。

（3）农村动迁安置房产权证办理程序和时间过长

从审判实践中了解到，从与动迁户与动迁部门签订动迁安置协议（并获得动迁安置单）到动迁安置房在房产交易中心办理产权登记，少则两三年，多则四五年甚至时间更长。动迁户拿到动迁安置单之后就会计划出售房屋，与他人签订合同，等到实际交付房屋或者产权过户已是几年之后，房价已经暴涨，可能导致毁约。

（4）动迁安置房屋市场中介操作不规范

有市场就有中介，但是在动迁安置房市场形成的背景之下产生的中介通常也是当地村镇上的农户，并不具备正规房屋中介机构应有的相关资质。中介机构为了促成交易，收取中介费用，往往不注意审查甚至隐瞒交易过程中的风险，为房屋买卖纠纷埋下隐患。例如，不注重合同文本的规范，不注意调查房屋产权真实情况，不审查售房合同签字人的代理权限等。

2、动迁安置房买卖合同纠纷案件审理中应注意的问题

本文基于篇幅的限制，仅就以上两种主要类型纠纷的审判问题进行梳理。在审判实践中，情况往往会更复杂，比如被动迁人将获得的动迁安置房相互置换，被动迁人直接将安置指标出卖给中介等情况（因为被动迁人无力支付差价补偿款，索性一次性将其中一套房屋的安置指标卖给中介获得一笔钱，由中介补足差价款后获得房屋，然后中介出售获利）。

（1）房屋买受人要求房屋出卖人按照房屋买卖合同履行交付房屋和过户的义务

在房屋买卖合同有效的前提下，法院当然应当判决出卖人履行交付房屋和过户之义务。现实情况有两个问题，其一，法院判决交付房屋，出卖人拒不履行，只有启动法院执行程序，强制出卖人迁出并交付房屋。在案多人少以及维稳的现实环境下，执行起来难度较大。其二、法院判决出卖人履行过户义务，出卖人拒不履行，即使启动法院执行程序，也无法将房屋的产权证过户至买受人名下。因为房屋出卖人通常在拿到动迁安置单的时候就与买受人签订房屋买卖合同，直到法院审理过程中，由于出卖人恶意拖延，拒不将房屋产权证通过房产交易中心办理在出卖人的名下，或者设法将已经出售的房屋登记在其他家庭成员名下，导致法院执行中也无法通过房产交易中心将房屋产权证办理在买受人名下。

（2）享有房屋产权的第三人请求撤销买受人与出卖人签订的房屋买卖合同以及确认买受人与出卖人签订的房屋买卖合同无效

由于房屋动迁安置房的产权人是被动迁房屋一户中所有的家庭成员，若中介方审查不严，只有动迁户一名家庭成员与买受人签订房屋买卖合同后，出卖人翻悔协议，往往是通过其他家庭成员（通常是另一方配偶）以买卖双方作为被告，提出撤销合同之诉或者请求确认合同无效之诉，在法庭上像是演一出双簧戏。

笔者认为关于合同的效力是一个非常非常重要的问题，以下将充分阐述。审判实践中对这种部分共有人通过与他人签订合同，处分共有财产的合同效力问题存在不同的认识。有合同无效说、合同可撤销说、以及合同有效说。在《物权法》出台之前，合同无效说占主流观点，该观点认为若买受人无法举证证明出卖人其他家庭成员知道出售房屋一事（买受人对此举证往往比较困难），合同是无效的。该观点经常出现在法院的判决中，其法律依据是《民通意见》第89条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益……。《合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。认定合同无效之后，双方互相返还财产，买受人只能以合同法第五十八条请求出卖人承担缔约过失责任，缔约过失责任对买受人的保护是非常有限的，只赔偿信赖利益，并且此类判决认定合同无效的过错时，甚至把买受人未尽到审查询问真实产权人之审慎注意义务作为买受人的过错，减小出卖人赔偿责任。

笔者认为，此类判决的处理欠妥当，通过第三人（出卖人的家庭成员）提起的确认无效之诉，客观上在房屋涨价后，出卖人可能以极少的代价拿回已经出售的房屋，不利于维护市场诚实守信原则，出卖人作为不守诚信的一方没有得到相应的民事制裁。《物权法》及相关司法解释出台后，合同有效说占主流，笔者支持合同有效说。合同无效说有一个严重的概念错误，那就是我国立法以及审判实践中长期以来都没有区分物权行为与债权行为。处分共有财产的行为是物权行为，《民通意见》第89条所说的无效是指物权行为的无效，不发生物权变动的效果。出卖人与买受人签订的合同是意思表示的合意，是债权行为，物权行为的无效并不影响原债权行为的效力。《物权法》出台后（第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力”。），实际上确立了区分了物权效力与债权（合同）效力的原则。债权（合同）关系是以发生物权变动为目的的基础关系，是物权变动的原因行为，属于债权法律关系的范畴，合同的成立及生效应该严格依据合同法来判断，即根据《合同法》第五十二条以及《合同法》第五十四条来判断。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是应当加以区分的情况。合同本质上是当事人之间的合意，主要从其意思表示是否有瑕疵来判断合同的效力，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。

《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第一部分买卖合同的成立及效力问题中第三条对这个问题重新规定得非常清楚：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损失的，人民法院应予支持”。因此在审理第二类纠纷时应该认定合同有效，若其他产权人主张物权，不同意过户，导致动迁安置房的所有权不能转移至买受人名下，买受人可以要求无处分权的出卖人承担违约责任或者赔偿损失。

需要注意的是，并非有效的合同都能够得到实际履行，在不能履行的情况下，买受人完全可以追究出卖人承担违约责任或者赔偿损失。《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第九条、第十条对于多重买卖合同均有效的前提下，如何确定所有权的转移也已经明确作出规定，这是严格确认债权行为与物权行为的必然结果。

笔者认为，认定合同有效才能更好地保护买受人的利益，维护诚实守信方的利益。因为追究出卖人的违约责任与赔偿损失相比追究出卖人的缔约过失赔偿责任要大的多。认定合同有效时，较大的违约责任或者赔偿损失责任，可以促使出卖人经其他家庭成员的同意后取得房屋的处分权来继续履行合同。合同无效说过于苛求买受人对产权调查的审慎义务，实际上出卖人出售房屋时凭证只是动迁安置单，动迁安置单往往只是出卖人一人代表家庭一户签字，实际产权情况法院审理过程中都难以查清，买受人又从何得知产权情况。

3、给政府动迁部门的司法建议

（1）政府动迁部门在与被动迁签订动迁安置补偿协议，以及发给被动迁人动迁安置单作为产权凭证时，应审查动迁户的家庭成员，并在动迁安置单中特别注明该动迁安置房是家庭共有财产，列明家庭成员名单，并在动迁安置单中还应特别注明：若被动迁人要出售该动迁安置房，买受人应当注意询问其他共有人的意见。

（2）政府动迁部门设置专门机构负责与房屋主管部门、法院执行部门相互联系沟通，建立统一的动迁安置房信息，以便法院能够及时采取诉讼保全以及执行措施，切实维护生效判决确定的权利的实现。

第二部分 商品房买卖合同涉诉民事纠纷

农村城镇化过程中，除了动迁安置房产外，当地政府部门招商引资，发挥地理优势，吸引房地产开发商投资建造商品房，形成一手商品房买卖市场。若产生纠纷诉至法院的，法院一般以商品房买卖合同相关案由立案受理。需要说明的是，根据《民事案件案由规定》，商品房买卖合同纠纷并非独立的一个案由，而是在房屋买卖合同纠纷案由下分为：（1）商品房预约合同纠纷，（2）商品房预售合同纠纷，（3）商品房销售合同纠纷，（4）商品房委托代理销售合同纠纷等具体案由。为了论述的方便，本文中概称为商品房买卖合同纠纷，而各类案件的具体分类也是根据案件纠纷类型划分，而并非根据具体案由划分。昆山法院花桥法庭近几年受理的商品房买卖合同涉诉民事案件情况见表三、表四。

确切地说，商品房买卖合同包括一手商品房买卖合同纠纷以及二手商品房买卖合同纠纷，因为昆山法院花桥法庭所辖镇区的商品房房地产开发建设这几年兴起，所以绝大部分商品房买卖合同纠纷涉及的都是一手房商品买卖合同纠纷。一手房商品买卖合同纠纷最能反映农村城镇化过程中的房产纠纷特点，本文中的案件统计数据以及下文涉及的调研分析也是针对一手房商品买卖合同纠纷。

一、商品房买卖合同纠纷特点概述

1、商品房买卖合同纠纷的主体特点

商品房买卖合同纠纷的纠纷主体一方是房地产开发商，另一方是购房业主。从花桥法庭受理的案件中反映，房地产开发商既有本地中小规模的房地产开发商，也有一些国家范围内知名的大房地产开发商。而购房业主主要包括两部分，一部分是当地动迁户，他们将获得的动迁安置房出售后，置换成商品房，另一部分是城市（上海市）居民，他们期待交通便利后，在郊区购房解决市区房价高的问题。

2、商品房买卖合同纠纷的主体地位比较

虽然房地产开发商与业主作为商品房买卖合同的主体，从法律地位上，民事主体的地位是平等的，但无法否认的是房地产开发商在资金、社会关系、社会影响力、法律支持方面比业主相对占有比较大的优势。房产开发商基于利益驱动、守约意识淡薄，在广告宣传、出售商品房、签订商品房买卖合同、交付房屋、办理产证等各个环节上都有可能利用这种优势地位。例如，房地产开发商可能在广告宣传上打法律上的擦边球，或隐瞒商品房周边环境、设施的负面情况，或对有利周边环境、设施的做夸大陈述或虚假陈述；或通过补充协议架空政府建设部门提供的商品房买卖合同范本，对开发商违约约定较低的违约金，对业主违约约定较高的违约金，约定过长的交房期限等；或在交房后对房屋质量问题熟视无睹，一再推拖。

而业主购房过程中承担的风险较多，消费心理不成熟，容易轻信售楼广告的诱惑，在短时间内无法对大量房地产销售信息作出正确和理性的判断，法律上自我保护维权能力较弱，业主在维权的过程中，往往需要花费比较大的诉讼成本。

3、商品房买卖合同纠纷案件的特点

第一，原告为买受人业主的商品房买卖合同纠纷案件占大多数。

第二，案件具有群体性，容易产生连锁效应。一般房屋买卖合同案件多为集团诉讼，且诉讼请求相似，裁判文书示范性强，结案方式基本属于同一类型。

第三，该类案件多是群体性，涉及多方利益主体，涉案金额大，处理起来困难，不容易调解。

4、商品房买卖合同纠纷类型化分析

如上文所述，商品房买卖合同纠纷并非独立的一个案由，审判实践中，可能以房屋买卖合同纠纷案由立案，也可能以返还定金、损害赔偿等纠纷立案。以案由作为商品房买卖合同纠纷类型化分析并不能很好地反映业主与房地产开发商的争议实质以及纠纷后面的实质原因，本文以（1）业主违约情形及审判实践中的处理方法；（2）开发商违约情形及审判实践中的处理方法作为两大类进行基本阐述。最后就一些审判实践中遇到的难点问题进行论述。

二、业主违约情形及审判实践中的处理方法

业主作为商品房买卖合同中的购买方，其主要合同义务就是支付购房款，当业主主观上不愿继续购房或者客观上无法支付剩余购房款时，业主构成违约，房产开发商有权追究业主的违约责任（注意：该部分阐述暂假定开发商不存在任何违约行为，业主要求解除合同的情况）。从实质原因分析，业主不愿继续购房原因不外乎：其一，当初购房决定草率，现在觉得不合适；其二，商品房市场价格波动较大，签订商品房买卖合同后，房价出现大跌情形；其三、银行贷款政策或者限购政策变化，无法继续购房或者支付剩余购房款；其四，业主家庭经济出现变故，无力支付剩余购房款。下文以案件中业主违约事实情况分类阐述。

1、业主签订预购房协议并支付定金后，不愿签订正式商品房买卖合同

此类案件处理并不复杂，业主签订预购房协议并支付定金后，如非因为双方就商品房买卖合同其他条款协商达不成一致的情况下，业主不愿签订正式商品房买卖合同继续购房的，无论是业主还是房产开发商作为原告起诉，只要房产开发商主张权利的，其有权没收业主支付的定金。

2、业主与房产开发商签订正式商品房买卖合同支付首付款后，业主以主观翻悔、房价大跌、家庭经济变故不愿继续履行合同支付剩余购房款

业主提出的主观翻悔、房价大跌、家庭经济变故等原因并不能构成解除合同的条件，房产开发商有权追究业主的违约责任，在业主拒不按约定支付剩余购房款的，房产开发商有权主张扣除违约金后，将剩余首付款返还业主。审判实践中有两个问题值得注意和讨论。

（1）因房产开发商在与业主签订合同时，往往利用其优势地位，约定的业主违约时承担的违约金比较高，故在房产开发商作为原告起诉解除合同主张违约金时，业主如果提出违约金过高的问题，法院应当按照合同法第一百一十四条的规定，结合房产开发商的损失酌情对违约金大小进行调整，平衡双方的利益。

（2）业主拒不按约定支付剩余购房款时，房产开发商往往并不主动作为原告提出解除合同，业主作为违约方，在其急于拿回首付款的情况下，反而作为原告起诉，要求解除合同，或者以支付违约金的代价解除合同，要求房产开发商在扣除违约金后返还剩余购房款。若房产开发商作为守约方，坚决不同意解除合同，该如何处理？这里引出一个非常重要的，长期以来争议非常大的，合同法理论上的问题——“违约方是否可以以支付违约金为代价主张解除合同？”

若严格遵从合同法上的请求权基础，违约方的合同解除权找不到明确的法条依据。有学者认为，根据《合同法》第一百一十条之规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，违约方提出解除合同的请求并非完全不能实现。中华人民共和国最高人民法院公报2006年第6期中的新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案中的裁判摘要也认为：“根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。”

需要注意的是，适用《合同法》第一百一十条的首要前提是“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的”，在本文中涉及的情形是“业主拒不按约定支付剩余购房款时，业主作为违约方，在其急于拿回首付款的情况下，反而作为原告起诉，要求解除合同，或者以支付违约金的代价解除合同”，业主作为购房人的主要义务就是支付金钱的义务，似乎无法适用《合同法》第一百一十条之规定。但是考虑到整个商品房买卖合同的履行涉及到此后房产开发商向业主交付房屋，将商品房过户到业主的名下，没有业主的配合是无法完成的，合同最终目的也是无法得到实现，而且在审判实践中，业主到底是基于实际经济利益角度还是客观上因家庭经济变故无力支付剩余购房款，亦很难判断。从这个角度分析，只有认定业主的义务不仅仅是金钱债务的前提下才能适用《合同法》第一百一十条之规定。

3、业主与房产开发商签订正式商品房买卖合同支付首付款后，业主以国家或地方限购政策为由不愿继续履行合同支付剩余购房款

笔者认为，若业主与房产开发商签订正式商品房买卖合同支付首付款后，因为国家或地方限购政策无法继续履行合同的，应属于合同法上的情势变更，根据《合同法解释(二)》第26条相关规定，应当允许业主或者房产开发商解除合同。最高人民法院在《合同法解释(二)》出台后，亦专门出具《关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》之情势变更问题的理解与适用对该问题进行阐述后，针对因为国家或地方限购政策无法继续履行合同的情况适用情势变更原则，更是在司法实践中取得共识。

4、业主与房产开发商签订正式商品房买卖合同支付首付款后，业主以银行贷款政策变化为由，不愿继续履行合同支付剩余购房款

业主与房产开发商签订正式商品房买卖合同支付首付款后，银行贷款政策的变化是否能像国家或地方限购政策一样适用情势变更原则呢？笔者认为，《合同法解释(二)》第26条规定的情势变更原则在该情况下应当慎用。在我国发放贷款的银行是商业银行，业主在申请银行贷款的时候，贷款银行并不一定会百分之百承诺贷款一定能够获得审批通过，业主作为民事主体应当预见到在与贷款银行签订正式的借款合同之前，贷款的是否能够审批下来是存在风险的。业主在未确定银行贷款是否能够发放之前，与房产开发商签订商品房买卖合同后，若银行贷款无法审批发放，业主对该银行贷款部分对应的购房款仍应当承担付款义务，若业主无力支付的，房产开发商有权解除合同，并可要求业主承担相应的违约责任。

若业主在与房产开发商签订商品房买卖合同时，对银行贷款的风险做类似于“若银行贷款政策问题导致未获得银行借款而无力支付剩余购房款的，业主有权解除合同，无需承担赔偿责任”特别约定情况下，业主可以合同有约定为由解除商品房买卖合同。在商品房实际销售过程中，房产开发商大都是委托房产销售公司进行，房产销售公司有成熟固定的团队和营销模式，负责与业主洽谈、看房、协助业主向银行贷款、签订商品房买卖合同。房产销售公司比业主更加了解银行贷款政策，同银行沟通也更加顺畅。故业主与房产开发商在合同中作“若银行贷款政策问题导致未获得银行借款而无力支付剩余购房款的，业主有权解除合同，无需承担赔偿责任”特别约定，亦无碍合同公平原则。

需要特别注意的是，房产开发商或房产销售公司为了多出售商品房获利，打消业主银行贷款购房的疑虑，往往会承诺银行贷款确定能办下来。甚至在一些特殊的情况下，还会要求业主指出一笔“包装费”以获得银行贷款。但如果购房业主轻信了这些口头承诺，没有以书面的方式确定下来，此后维权将会因缺乏证据而难以得到法院支持。

三、房产开发商的违约情形以及审判实践中的处理方法

若房产开发商的违约，受到影响的是很可能全体业主，非常容易引发集体诉讼。商品房买卖合同中，房产开发商的义务包括如实进行广告宣传，交付商品房、办理商品房过户、保证商品房屋的质量，下文以案件中房产开发商违约事实情况分类阐述。

1、房产开发商在商品房预售广告宣传的情况与实际情况不符

房产开发商为以更好的价格出售房屋，吸引业主购房，往往在广告宣传、样板房宣传方面不遗余力。从花桥法庭审理实践中反映，房产开发商往往以临近轨道交通线、绿地环境规划、学区房等作为广告宣传的吸引点。而政府对于轨道交通线、绿地环境规划、学区房等规划一般比较慎重，具体规划的公示出台与之前的预判可能出现变化。但房产开发商为了规避以后的法律责任，会在广告宣传册上不显眼的位置，以很小的字体注明：“该广告位要约邀请，不作为合同内容，一切以商品房买卖合同的约定为准”。正式的商品房买卖合同中往往又写明“预售广告不作为合同的内容，对出卖人没有约束力，或者销售广告仅为销售人员口头告知，不作为合同的内容。一旦轨道交通线、绿地环境规划、学区房等规划与开发商在广告宣传中的不一致，开发商将以此作为抗辩理由，业主的取证和维权将遇到相当大的困难。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条系对开发商的销售广告和宣传资料是否构成合同组成内容进行规定，审判实践中容易存在这样的观点，只要是不构成合同组成内容的销售广告和宣传资料，不管内容如何，均不需要承担民事责任。笔者认为，这是一个相当大的误区，公平和诚信原则是民法的核心原则，房产开发商在销售广告和宣传资料中的内容即使是要约邀请，其仍应当遵守合同法的规定，遵守民法的公平、诚实信用原则。具体而言，在审判实践中，法院可以要求房产开发商就其在销售广告和宣传资料作出的内容，特别是其规划范围外的轨道交通线、绿地环境规划、学区房等特定内容提供其获取信息的依据，若房产开发商无法提供，或者其获取以上信息的途径明显没有说服力和公信力的，房产开发商亦应当承担相应的民事责任，严重的甚至构成合同法上的欺诈，业主可以从合同无效或可撤销角度主张其合法权利。

2、房产开发商逾期交付商品房

从花桥法庭受理的案件情况上看，房产开发商逾期交付商品房的原因包括开发商因资金、工期问题导致竣工工期拖延，或房产开发商缺少行政审批手续，造成竣工验收拖延。房产开发商一房二卖或多卖或以房产开发为幌诈骗银行贷款或骗取买受人购房款的情况几乎没有出现。

审判实践中，对于交付条件的认定仍存在争议，房产开发商往往以其商品房通过竣工验收，作为商品房可以交付的条件，通知业主收房，业主拒不收房的，视为交付；而业主往往以其在验房过程中发现房屋存在严重质量问题，影响到房屋的正常使用，据此拒收房屋。笔者认为，房产开发商取得商品房的竣工备案，只能作为商品房符合交付条件的初步证据，如果业主在验房过程中发现房屋存在严重质量问题，影响到买受人对房屋的正常使用，并且通过提起质量鉴定，证据充分的，仍可以据此拒收房屋，并向开发商主张逾期交付责任。

关于房产开发商逾期交付商品房的违约责任方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的相关规定，首先遵从双方合同约定。但是在审判实践中了解到，房产开发商在签订商品房买卖合同时，往往利用其优势地位，约定非常低的逾期交房违约金，或损失计算方法。为规范房地产市场，政府建设部门一般会制定商品房买卖合同范本，该范本就业主与房地产开发商的权利义务约定比较公平，同时允许业主与开发商就其他问题做出补充协议约定。但房产开发商就是抓住补充约定的机会，在补充协议约定的内容页数比商品房买卖合同范本的内容页数还要多，导致商品房买卖合同范本的权利义务约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》被架空。因此，在房产开发商逾期交房时，在业主提出约定的违约金小于其实际损失，并且举证相对充分的情况下，法院应当按业主的实际损失判决赔偿。

3、房产开发商逾期办理商品房过户

从花桥法庭受理的案件情况上看,逾期办理商品房过户的原因也包括开发商因资金、工期问题导致竣工工期拖延，或房产开发商缺少行政审批手续，造成竣工验收拖延等。有部门案件体现是因为开发商的内部问题，在商品房交付之后，管理人员发生变动，未及时处理以前管理人员遗留的问题，导致房屋产权证未及时过户到业主名下。

房产开发商逾期办理商品房过户的违约责任存在与逾期交付商品房同样的问题，即房产开发商通过补充协议约定，将商品房买卖合同范本的权利义务约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》被架空，将逾期办理过户的违约责任限制在很小的范围内。从花桥法庭审理的案件中发现，部分房产开发商在补充协议中将逾期办理产证的违约责任限定在总房款的千分之一。在开发商已经交付商品房，未办理产证时，业主在实际损失方面举证亦比较困难，导致房产开发商迟迟拖延办理商品房过户，却不担心法律责任上的压力。

审判实践中，需要注意一点，当出现逾期办理商品房过户情况时，不能一刀切地认定为系房产开发商的责任。因为商品房过户具体基本流程是，在商品房的过户条件成熟时（开发商的义务），同时由开发商将房屋初始产权登记证等材料、业主将其个人身份材料、购房合同等提交房产管理部门办理过户。如果没有购房业主配合提供相应的材料，房产开发商并无法单方面将商品房过户到购房业主名下。因此，在确定房产开发商逾期办理商品房过户的违约责任时，应当审查房产开发商是否及时履行了义务，促成前期过户的各项条件，以及是否将房屋初始产权登记证等材料提交房产管理部门。若房产开发商已经履行以上义务，并且通知业主提交相关材料配合过户，因为业主为配合提供其身份材料或其他材料延迟办理过户的，不应当认定为是房产开发商的违约责任。

4、房产开发商交付的商品房不符合合同约定

花桥法庭审理的案件中，房产开发商交付的商品房不符合合同约定的情形包括以下几点：

（1）商品房实际面积与约定面积不一致。通常而言，商品房面积误差在法律允许范围3%以内，业主一般可以接受。当面积误差超过3%时，双方争议较大。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条对面积问题差异规定的比较清楚明确，但是还是存在房产商通过补充协议架空以上规定，限制或者减小房产开发商责任的问题。

（2）商品房实际户型图与合同所附的户型图不一致。该类案件虽不多，但是具有代表性。其中一个案件中，原告业主购买了被告开发商的位于某幢17层的一套商品房，商品房买卖合同所附的阳台面积居然有30多平方米，而实际交付的商品房阳台面积不到10平方米。开发商对此的解释是将该幢1层的商品房户型图错贴到了17层的商品房买卖合同中，经现场勘查，该幢1层确实是有大阳台的。甚至在另一个案件中，开发商交付的商品房的户型图与商品房买卖合同所附的户型图完全不一致。笔者认为，商品房实际户型图与合同所附的户型图不一致，是严重的违约行为，业主有权降低房款、赔偿损失，严重不一致导致合同目的无法实现的，业主有权解除合同，要求房产开发商返还房款。

（3）商品房的结构、防水、材料等其他质量问题不符合合同约定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条确定的解除合同和赔偿损失的标准为“是否影响正常居住”，该标准并不明确具体，质量问题分范围也很宽泛，具有一定的主观性。在案件审理过程中应当结合具体案情、生活经验予以判断。笔者赞同，“正常居住使用”应不仅确保安全为前提条件，与合同约定的材料、结构基本相符，与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准，严重低于此标准应认定为严重影响居住使用。因为随着社会的不断发展及生活质量的逐步提高，现代社会商品房的作用远不止遮风挡雨，打个比方说，如果业主付出特别昂贵的房价，得到的却是和普通保障性住房一样条件的消费，那么可以推定此房屋的质量就存在严重瑕疵，会影响到买受方的“正常居住使用”，业主可以要求解除合同或赔偿损失。

四、商品房买卖合同纠纷审理中的其他难点问题

1、商品房售后包租问题

花桥法庭审理实践中出现商品房买卖合同附加售后包租情形，在商品房出售后的一定期限内由房产开发商，委托其他公司统一经营，由开发商向业主支付租金，并以包租期间的部分租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。售后包租对业主作出的租金收益较高，一旦包租后统一经营形势不好，租金收益很难得到兑现，存在隐患。虽然国家建设部出台了部门规章《商品房销售管理办法》，各地也有政府出台规范性文件命令禁止售后包租，但以上规定属于管理性规定,且非法律和行政法规,因此不影响售后包租行为的效力。除非售后包租行为是以不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的的售后包租该行为涉嫌触犯以非法吸收公众存款罪。

2、虚构商品房买卖合同套取银行货款的问题

花桥法庭审理中还发现房产开发商与关联人虚构商品房买卖合同套取银行货款的情况。房产开发商在分期进行房地产建设时，在前期商品房出售形势不好，资金难以回笼的情况下，房地产开发商为急于获得资金，往往会指定关联人员以买受人的身份与房产开发商签订虚假的《商品房预售合同》，并申请银行贷款，关联买受人享有的低息房货政策帮助开发商向银行等金融机构融资。等房产开发商度过资金难关后，房产开发商诉关联买受人解除商品房买卖合同，或是双方手拉手来法院进行调解。对此，笔者认为，房地产开发商指定关联人员以买受人的身份与房产开发商签订虚假的《商品房预售合同》，并申请银行贷款系以合法形式掩盖非法目的，按合同法的相关规定应当认定合同无效。在审判实践中应当依法从严审查，构成虚假诉讼的还应当追究相关人员的责任。

3、审判过程中的沟通问题

法官在审理涉商品房买卖合同纠纷案件应同其他房产部门沟通，了解商品房建设审批、销售、办理产证等各项的基本流程，以便在案件中合理分配举证责任，并及时采取保全和执行措施。

报告总结

昆山市所辖村镇城镇化步伐较早，在此过程中出现的农村动迁安置房涉诉纠纷与商品房买卖合同涉诉纠纷具有相当的代表性。笔者通过搜集整理昆山法院花桥法庭2008年-2014年的相关案件的数据，结合审判经验，，就审判实践中典型情况进行分类探讨。因为审判实践中案件事实情况、当事人举证情况、提起诉讼请求的情况千差万别，若要具体探讨，只能逐个以案例分析的形式，因此本文对具体问题的讨论并非细致入微，面面俱到。因笔者学识和审判经验有限，欢迎同仁就本文中涉及的问题进行交流，并真诚地肯求大家的批评指正。