城市拆迁系列三：里程碑式胜利——铜陵一开发商两土地证被撤销

关键词：土地出让金、国有建设用地使用权出让合同、行政复议、
办案律师：李刚
【事实概要】
黄广才（化名）等9户是安徽省铜陵市铜官山区长江东村小区的居民。长江东村小区建于1990年，生活设施齐全，没有危房存在，不属于旧城改造范围。当地政府为了给当地财政创收，巧立下名目，打着旧城改造的旗号要求征收黄广才等人的房屋。经人介绍，黄广才等人了解到北京市泰维律师事务所的李刚律师，在征地拆迁维权方面有良好的口碑。经过一番深思熟虑，黄广才等人决定北上寻求李刚律师的帮助。李刚律师在了解了案情后，发现：此次拆迁蕴含着很多严的重问题，如：1、假借旧城改造名义实际为了卖地搞商业开发；2、征收中违反决策民主、程序正当、结果公示等原则，在业主不知情的情况下，将业主小区所在的土地已被拍卖出让给铜陵方达置业公司（化名）；3、拆迁过程中违法采用停水、停电、断路等方式逼迁；4、对于政府的征收决定超过了起诉期；5、黄广才等人的房屋已不能居住。考虑到目前的形式比较严峻，李刚律师决定接收该案件后立刻着手启动维权程序。
【办案掠影】
维权过程中，需要步步为营。值得一提的是，李刚律师运用多年的办案技巧，把这个地块的开发商土地证操作注销，并揭露了开发商和政府官商勾结的”三宗罪”：
【罪状一】
2010年卖地，2013年才签订出让协议
 
李刚律师指导当事人，通过政府信息公开的方式，取得了《国有建设用地使用权出让合同》的正式文本。他们发现一个惊人的事实是：该合同的签订日期为2013年12月15日。也就是说在土地协议尚未签订，土地证已经颁发了，这显然系重大违法。
【罪状二】
土地出让金尚未缴清
 
《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地出让金为5.02亿元，同时还约定合同签订之日起60天内一次性付土地出让金（见《国有建设用地使用权出让合同》第十条第一款第一项）。并约定只有在受让人按约定付清全部土地出让金后，才能持本合同和出让金缴款凭证申请国有建设用地使用权登记（见《国有建设用地使用权出让合同》第十一条）。在李刚律师的指导下，黄广才等人从铜陵市财政局2014年5月16日作出的信息答复得知：2010年该公司缴入市国土局25000万元，（市国土局并未将25000万元缴入市财政），2014年5月8日缴入市财政9000万元，仍欠缴16200万元。也就是说1、铜陵方达置业公司在没有完全缴清土地出让金的情况下，铜陵市人民政府却于2012年给公司颁发了两《国有土地使用证》；2、合同出让金为5.02亿元，铜陵方达置业公司前后只缴纳两次，第一次2010年2.5亿元（未缴财政去向不明），第二次2014年5月8日缴纳了9000万元。共缴纳了3.4亿元。那么1.62亿元至今未缴。
【罪状三】
违反规划
 
国有土地的出让必须符合规划条件。然而铜陵市城乡规划局作出的铜规函（2014）80号《关于步行街及周边旧城改造项目政府信息公开的函》得知该地块项目不存在控制性详细规划。依据《城乡规划法》第三十八条“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”然而《国有建设用地使用权出让合同》规划条件一栏缺失，这是开发商的又一罪状。
 
【通过行政复议的方式取得里程碑式的胜利】
 
行政复议审理中，土地证被注销
 
通过调查取得的以上有力证据，李刚律师觉得是时候对两个国有土地证提起司法审查了，其有效而准确的指导黄广才等人就铜陵市人民政府作出的两国有土地使用证向安徽省人民政府申请了复议，要求撤销。省政府在收到行政复议申请后，多次致电当事人，希望撤销行政复议。开弓没有回头箭，这显然是不可能撤销行政复议申请的。明显省政府也认为，以上违法点市回避不了的，故在行政复议审理程序中，案涉的土地证在行政复议受理后的第四天于2014年5月27日被注销。
 
【律师说法】
行政复议是指公民、法人或者其他组织不服行政主体作出的具体行政行为，认为行政主体的具体行政行为侵犯了其合法权益，依法向法定的行政复议机关提出复议申请，行政复议机关依法对该具体行政行为进行合法性、适当性审查，并作出行政复议决定的行政行为。是公民、法人或其他组织通过行政救济途径解决行政争议的一种方法。政府征地拆迁是一系列具体行政行为的集合，应该遵循合法行政，合理行政等基本原则，当出现案例中的违法情形时，被征收人要善于运用诉讼程序，通过法律来维权。当然对于大部分人来说过于专业，这时就需要专业拆迁律师的鼎力相助。（王大伟/文）